今回、個人事業主がマンション購入を決めて住宅ローンを借りた流れまでを解説します。
一般的に個人事業主の場合、サラリーマンと比べて住宅ローンの審査が厳しいといった話を聞きますが、結論としては丸々１期分の確定申告があれば借りることが可能です。
マンション物件の選び方について、どのように考えたかを参考にしてもらえれば幸いです。
在宅ワークに１DKの賃貸は狭く割高
私自身エンジニアという職種もあり、現在在宅ワークをしています。
そうなると自宅の仕事スペースも確保が必要になります。大きなディスプレイや、長時間作業しても疲れない椅子など１DKの部屋では置く場所がありません。
さらに1DKの部屋の場合には１つの部屋で衣食住すべてを過ごすことになります。そこに「働」も加わると気分転換できるスペースもなくなることで、仕事の切り替えができなくなりモチベーションも下がり、仕事効率の低下にもつながります。
そのため広い部屋に引っ越すことも考えましたが、東京近郊では1LDKでも月に20万弱と毎月掛け捨てとなる出費としては高額です。さらに引越しの初期費用も100万円程度かかるため、頻繁に引っ越すことは避けたいです。
マンション購入を決意
賃貸とマンションを購入を比較した場合、同じ費用を毎月払うならば、賃貸の大家の収入となる分がないため購入した方が良い物件に住むことができます。
マンションを購入すると、ずっと住み続けなければならないと思うかもしれないですが生活に合わなくなったら引っ越せば良いのです。
私自身が田舎育ちのため家やマンションを購入するとずっと住むイメージでいましたが、海外や日本国内でも都心部ではマンションを中古で売りに出して新しい住まいに移るということは一般的のようです。
そこでマンションを売却するときに注意したいのが、売却価格よりもローン残高が多く借金が残るといった状況です。これを残債割れといいます。
ここ10年でマンションを購入した方は、購入価格よりも売却価格の方が高いといった方も多いです。つまりマンションに実質ただで住んでいるような状況です。しかしこれは結果論であるため、今後も不動産価格が上がる保証はなく売却時に残債割れの起こらない、不動産価値のあるマンションを意識して選びました。
不動産価値のあるマンションを選ぶ
マンションを選ぶときは、その場所に住みたいか自分の生活に合うかを考えつつ、不動産価値が下落しないことを意識しました。そのときに参考したサイトを紹介します。
マンションマニア
まず最初に見ていただきたいのがマンションマニアのブログです。マンション10回購入されている実績があり、購入者目線でマンションの選び方を解説してくれています。
さらにYoutubeもありラジオ感覚で流し聞きすることもできるのでお勧めです。
マンションコミュニティー
マンションコミュニティでは、マンション購入検討者や、購入者の口コミを見ることができます。他の方の意見も参考になるので、気になった物件は目を通すといいです。
マンション不動産価値の相場予測サイト
気に入ったマンションが見つかったら、そのマンションが相場と比べて割高かどうかを調べました。
一つの予測サイトだけでは、それを信じて良いか分からないのでため「イエシル」「住まいサーフィン」「マンションレビュー」を参考にしました。これらは過去の売買履歴や、周辺物件情報を参考に算出されたものですが、これらの価格よりも高い場合は自分で納得できる理由があるかを考えながら選びました。
最終的に考えたマンションの不動産価値を考える基準
将来の不動産価値を予測することは難しいです。東京オリンピックが終われば不動産価格は暴落すると言われていましたが、それをどうなるか分からず不動産価格の高騰は続いています。
そこで意識したのが、将来10年後にいくらになっているかを考えることです。
周辺の似たような物件を調べれば、このままの状況が続いた場合とはなりますが購入したいマンションの10年後を予測することができます。
実際には不動産の状況によっても変動しますが、将来これくらいの価格で売れるという目安があれば、そのときのローン残債からどのくらい売却益が得られるか、どのくらいなら下がっても残債割れしないかを考えることができます。
新築か中古か
マンションを購入する場合に、新築にするか中古にするかは選ぶ際に重要になり、新築と中古の販売方法や制度についても把握しておくことがあります。
新築マンションは購入した瞬間に価値が下がるとも言われますが、それは新築プレミアで価格を上乗せしているマンションです。
そのため新築マンションを選ぶ際は、周辺マンションと比べて高い価格となっていないかを確認する必要があります。それは自分が売却することになった場合は、中古の土俵になるため、この物件が中古であったらいくらかを考えておく必要があります。
また新築の場合は、完成前に契約をして住めるのが2〜3年後となるケースもあります。その間、手付金として物件価格の10%を預けるケースが多いです。
すでにマンションを購入している場合はそ現在のローン残債を減らすことができますが、賃貸に住んでいる場合は家賃を払っていくことになるので数年後の物件を選ぶ場合は考える必要があります。
一方中古マンションの場合は、新築マンションと比べて初期費用が高くなることが多いです。それは物件価格の3%が仲介手数料として発生するためです。
また住宅ローン控除の金額が新築と比べて最大200万円ほど下がるので、この点も知っておく必要があります。また引き渡し時期は、契約から3ヶ月程度となることが多いようです。
どのようなマンションを購入したか
私は今回、新築未入居のマンションを購入しました。
新築未入居のマンションとは、マンションが完成してからまだ誰も住んでいなく販売されているマンションです。不人気のため売れ残っているというわけではなく、マンション完成後に販売が開始されるケースもあります。
私の場合、仲介手数料なしで手付金は5%程度、引き渡しも3ヶ月ほどと早く、新築と中古の良いところを集めたような感じになりました。引き渡しも早いので賃貸からすぐに引っ越すことができ、初期費用も抑えることができました。
また住宅ローン控除も、新築と同様に年最大40万円の控除となるため、制度もお得に活用することができます。
もちろんこれら目に見える費用だけでなく、不動産価値や周辺環境の口コミを確認した上で、残債割れのリスクがなく生活もしやすいことも考慮しています。
フリーランス2年目の住宅ローン選び
最後に個人事業主で住宅ローンをどうしたかについてお話します。
結論としては、変動金利でなくフラット35で住宅ローンを組みました。それは単純に変動金利では組むことができなかったからです。
個人事業主でも、確定申告書が3期分あれば住宅ローンを変動金利で組むことができ、1期分があればフラット35は可能です。
1期分としてカウントするには、1〜12月すべての売り上げが必要になります。年途中からのものは住宅ローンの審査で見てもらえないので、実質2回目以降の確定申告書を提出することになるのも注意が必要です。
個人的にはいまの低金利時代、フラット35でなく住宅ローンの変動金利を選び、ローン残高を一気に減らすのが良いのかなと思っていますが、今回の私のケースでは変動金利を組めるのを待つよりも、賃貸で家賃を垂れ流すより住宅ローンの残債を減らした方がよいという判断に至りました。
また一度フラット35で住宅ローンを組んでも、3期分の確定申告書を用意できたタイミングで、ローンの借り換えという形で変動金利へ替えることができます。
しかしこの借り換えには手数料が100万円程度かかるため、そのときの金利や、今後も長く住み続けるかを、総合的に判断して組み替えを検討したいと考えています。